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~관악구~

관악구 위치와 특징

-전통적으로 서울시 내에서 상대적으로 집값이 싸기로 유명하여 베드타운으로 유명한 지역이다.

도봉구, 금천구와 더불어 서울에서 가장 낙후된 분위기인 지역이긴 하나,

지리상 위치도 그렇고 교통도 강남이나 여의도로 접근성은 좋은 편이라

서울에 처음 상경한 사람들이 몰려 살기 좋은 지역으로 손꼽힌다.

-90년대말~2000년대 초중반 재개발로 관악 현대, 관악 드림타운, 우성 아파트등 수많은 대규모 아파트들이 들어서면서

서울시의 대표적인 배드타운이 되었다.

-신림동 고시촌은 공시생 메카인 노량진과는 달리 고시생 메카로 자리 잡았으나, 사법시험 폐지로 로스쿨 등으로 대체 되며

현재는 고시촌 분위기를 많이 잃고 고시촌 자체에 인구가 많이 줄어들어 상권이 쇠퇴하였다.

-2020년 경전철 3개 노선이 들어서며, 강동구/마포구/용산구/성동구와 함께 강남지역을 둘러싼 지역으로 인식되어

인서울 바람 최대 수혜지로 위상이 급격하게 높아져 부동산 투자 열기가 매우 뜨겁다.

이 때문에 관악구에서 머무르던 사회 초년생들이 점점 서울대입구역에서 신림으로, 구로디지털-대림까지

밀려나는 현상이 발생하고 있다.

-전국 출산율이 부산 중구 다음으로 낮아 23년엔 0.38을 기록했다.

-관악구는 서울 중심부에 위치하여 강남과는 직선거리 10km이내에 위치하고 있다.

금천구, 동작구, 서초구, 경기 과천과 인접해있다.

관악구 일자리/상권/주거/교통/환경

1.일자리

관악구는 자체 일자리가 적은 편이다.

관악구 근로자 소득은 주변 대비 연봉이 낮고, 경기 남부와 비교했을 때도 낮은 편이다.

관악구에는 거주자의 소득이 근로자 소득과 같고 사회 초년생 혹은 은퇴한 노인들이 많이 거주하는 것 같다.

2.상권

신림역, 서울대입구역, 낙성대역, 사당역 등 역 주변에 상권 발달

백화점 1개, 대형마트 1개로 대형 상권은 발달 되어 있지 않다.

-선호상권

사당역 : 2호선, 4호선 더블 역세권

낙성대역 : 1인 가구가 많이 거주해있어 외식 상권이 발달되어있다.

서울대입구역 : 젊은이들의 성지 샤로수길이 있어 외식 상권이 발달되어있다.

봉천역 : 시장, 그 외에는 낮은 상가와 어르신 상권이 많이 보인다.

3.주거

90-2000년대 초중반 재개발로 관악 드림타운, 관악 우성 등 대규모 아파트 단지 + 듬성듬성 아파트 단지들

4.교통

2호선 -> 대중교통, 도로 접근성 좋음

강남 16분, 여의도 26분, 광화문 39분으로

강남역, 여의도역까지 30분 이내로 도착하여 강남, 여의도 접근성이 좋은 편이다.

강남, 여의도, 구로, 가디, DMC 직장인이 선호할 만하다.

5.환경

선호 – 사당, 낙성대, 서울대입구(깔끔한 1인 가구) / 비선호 – 구로디지털단지, 신대방(중국인), 신림(유흥)

6.학군

관악구는 85%를 넘는 학교가 단 한 개도 없다

학원가도 벽산블루밍-관악드림타운쪽에 학원가 23개,

성현동아-관악우성에 9개정도. 학원가 랄 것도 딱히 없다..

학군 때문에 관악구로 이사 오는 수요는 없을 것으로 예상된다.

관악구 생활권

남현동,인헌동,낙성대동,행운동, 청룡동

언덕에 위치한 구축 서울대입구아이원, 관악우성, 낙성 현대홈타운 아파트,

낙성대현대/은천 아파트, 신축 관악파크푸르지오, e편한세상

청림동,성현동,중앙동,은천동

90-2000년대식 대단지 아파트들이 언덕에 몰려있다. 벽산블루밍,드림타운,성현동아, 관악푸르지오

신림동, 서원동, 신원동, 신사동

2호선 신림역, 신대방역/신림선 서원역을 제외하면 거의 다 빌라단지(1인가구 위주의)

유일한 아파트 동부,신림현대아파트

보라매동

롯데백화점이 있고 거의 빌라단지이나 유일한 아파트 보라매삼성, 해바라기 아파트

서림동, 삼성동, 대학동

아파트가 난개발로 지어져 있고 역과의 거리가 멀어 투자 가치가 떨어져보임

미성동, 난곡동, 난향동

아파트가 난개발로 지어져 있고 역과의 거리가 멀어 투자 가치가 떨어져보임

신사동, 조원동

아파트가 난개발로 지어져 있고 소규모 아파트 단지들만 들어와 있음

관악구 동별 인구

관악구는 대체적으로 젊은 세대가 많이 주거하는 동네이다.

상대적으로 부동산 가격이 저렴한 것도 있고 서울의 중심부에 위치해서 어디든 가기 편리한 점도 있다.

관악구 인구 이동

관악구의 최근 3년간 전출입은 동작구, 서초구, 금천구, 영등포구, 강남구 순서이다.

관악구 투자 시 위 지역들의 입주 물량을 우선적으로 확인할 필요가 있고

특히 상대적으로 위상이 더 높은 동작구, 서초구, 강남구에 입주가 많다면 영향은 더 커질 수 있다.

관악구 가구 소득

관악구의 가장 큰 점유 소득은 200-400만원 대이고 200-300만원 대 점유비가 압도적이다.

(소득 수준이 높을 수록 주택 구매력도 좋다)

관악구는 서울에서도 위상이 낮다.

인접한 금천구, 구로구와 비슷하긴 하나 반대쪽에 인접한 서초구, 강남구, 동작구와는 크나큰 격차가 난다.

(살기 좋은 곳일수록 소득이 높다)

관악구 공급

관악구는 2024~2026년까지 1,643세대의 공급이 있으나 관악구 인구(48.1만명) 적정 수요 대비 낮은 편이다.

주변 지역인 동작구, 금천구, 서초구의 공급도 많지 않기 때문에 공급 리스크는 없을 것으로 보인다.

상급지인 서초, 동작구는 공급량이 많지 않고 금천구는 적정 공급량 이내이다.

서초구가 2025년에 공급량 초과이나 2026년 이후에는 줄어드는 추세이다.

관악구 입지분석

직장 : 12만원

교통 : 강남 16분, 여의도 26분

학군 : 학업성취도 85% 1개도 없다

환경 : 백화점 1개, 대형마트1개

공급 : 자체 공급 리스크 없음 / 서초구 2025년 공급 유의

관악구 살기 좋은가?

1.교통입지 좋음

강남, 여의도를 30분 이내로 갈 수 있어 교통이 좋은 곳

2.학원가

학원가, 학군 이랄 것이 딱히 없어 학령기 가족 세대 거주 만족도는 낮을 것으로 보여

학군 때문에 이사 오는 수요는 없을 것 같다.

관악구의 우선 선호 요소

1.교통이 가장 중요한 요소일 것 같다.

2.유흥가나 중국인 상권이 많지 않은 곳을 선호 할 것 같다.

관악구 동 별 랜드마크 아파트

-구로디지털단지역 “힐스테이트 관악 뉴포레”

역에서 가까운 신축 대단지 브랜드 아파트가 랜드마크

-신림동 “신림 동부”

주변에 아파트가 없기도 하고, 그나마 역에서 가까운

아파트가 구축이긴 하나 랜드마크 아파트

-봉천동 “e편한세상 서울대입구”

역에서 가까운 구축 아파트 봉천두산과

역에서 가까운 신축 브랜드 e편한세상 서울대입구가 랜드마크

-서울대입구 “관악 파크 푸르지오”

역에서는 거리가 가깝지는 않지만 그나마 가까운

브랜드 준신축 관악 푸르지오가 랜드마크 아파트

-낙성대 “은천 2단지”

역에서는 가깝지 않지만 주변에 아파트가 많지 않고

준신축 은천 2단지가 랜드마크 아파트

임장: 서울 관악구 봉천동 부동산 임장 1편 (관악 드림타운, 봉천두산)