부동산 사례: 재건축 아파트 꼼수편 (Feat. 상가 지분 쪼개기)

상가 지분 쪼개기?

최근 강남을 중심으로 재건축 아파트 입주권을 받기 위해

단지 내 상가 쪼개기 행위가 늘고 있습니다.

한 평도 되지 않는 상가 지분으로 재건축 아파트 분양권을

받을 수 있기 때문에 입주권을 받기 위해

단지 내 상가 쪼개기를 하는 것인데요.

상가 지분 쪼개기 건수

2020년부터 2022년 말까지 정비구역으로 지정된

재건축 초기 단계인 전국 아파트 단지에서 일어난

상가 지분 분할 건수는 총 123건으로 집계되었다고 합니다.

연도별로 살펴보면

2020년 12건,

2021년 34건

2022년 77건으로

3년 사이 엄청나게 급증했습니다.

 특히 2023년 올해는 지분 분항 건수만 

50건으로 달하는 것으로 조사되었습니다.

이같이 단지 내 상가 쪼개기 수법으로

신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 조합원 수가 늘었고,

재건축 초기 단계인 전국 32개 아파트 단지의 조합원수는

2020년 173호에서 올해 9월 말에는 557호로

348호 증가하였습니다.

무려 3.2배나 증가한 수치입니다.

서울이 30곳으로 대다수를 차지하고 있습니다.

상가 지분 쪼개기 아파트 사례

송파구 올림픽훼밀리타운의 경우 2020년 41호에서

올해 9월 118호로 조합원 수가 77호 늘었습니다.

2.9배나 늘어난 것 입니다.

강남 개포우성 3차아파트의 경우는

13호에서 74호로 61호가 늘었습니다.

강남 개포 현대1차 아파트의 경우는

21호에서 49호로 28호나 늘었습니다.

송파구 아시아 선수촌 아파트는

7호에서 31호로 24호나 늘었습니다.

강남 개포 경남 아파트는 16호에서

36호로 20호가 늘었습니다.

상가 지분 쪼개기의 폐해

재건축 상가가 입주권을 확보하는 수단으로 통하게 되면서,

재건축 조합이 정식으로 설립되기 전에 아예 상가 지분을

잘게 쪼개 아파트 분양 자격을 대폭 늘리는 꼼수도 성행하고 있습니다.

상가 지분 쪼개기 투자로 투기 수요가 유입되면서

사업이 지연되고, 상가 조합원이 늘어나

일반 분양 세대 물량이 줄어들면서

일반 조합원 분담금이 부담이 커지게 되었습니다.

물론 모든 상가 조합원이 아파트 입주권을 받는 것은 아닙니다.

보유한 상가 권리가액이 새 아파트의 최소 분양 가격보다는

높아야한다는 조항이 있기 때문입니다.

과거에는 상가 권리가액이 주택 가치보다 낮은 겨우가 많아

새 아파트 입주권을 받는 것이 쉽지 않았는데요.

예를 들어 ㅁㅁ단지 상가 총 권리가액이 10억원,

ㅁㅁ단지가 재건축을 통해 새 아파트로 바뀌어 전용 59타입

분양 가격이 15억이라고 가정한다면,

상가 가치가 아파트 가치보다 더 낮아 아파트 분양권을

받을 수 없는 식입니다.

다만 이런 사정을 고려해 재건축 조합에서 산정비율을

낮춰주는 등 상가 조합원에 우호적인 조건을 제시하는

경우가 많습니다.

산정비율이란 상가 조합원이 아파트를 받을 수 있을지 없을지

좌우하는 숫자로, 산정비율이 높게 측정되면

아파트 분양은 어렵게 됩니다.

조합 정관에 별도로 정하지 않은 경우 산정 비율은 1입니다.

그런데 산정비율이 1보다 낮아지면 얘기가 달라집니다.

예를 들어 서울 은마아파트의 경우 조합설립에 앞서

재건축 추진위와 은마상가 재건축 추진 협의회가

상가 산정비율을 0.1로 산정하는데 합의하면서

그전까지 계속되었던 이견을 해소했습니다.

새 상가 분양가에서 종전 상가 재산가액을 뺀 값이

재건축으로 공급되는 가장 저렴한 가구 분양가의 10%만

되어도 아파트 입주권을 받을 수 있게 된다는 얘기입니다.

꼼수가 성행하자 정부는 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’을 

개정해 상가도 권리산정일을 넘기면 지분 쪼개기를

통한 분양권 취득을 못하게 막겠다고 발표했습니다.

그러자 규제가 실행되기 전 재건축 추진 단지 내 상가에

투자하려는 수요가 몰리면서 상가 몸값도 덩달아

뛰는 현상이 나타났습니다.

단위면적당 가장 비싸게 거래된 단지 내 상가는

서울 강남구 도곡우성 단지 내 상가로

2023년 8월, 지하 1층 5.09㎡가 7억 5천만원에

거래되었습니다.

평당 4억 8625만원인 셈입니다.

상가 쪼개기로 유명한 사례로

부산 대우마리나 아파트에서 한 법인이

지하상가 전용 1044 ㎡ 1개 호실을 매입해

전용 9.02 ㎡짜리 123호실을 쪼개 매각한 사례가 있었습니다.

이 때문에 단지 내 총 54개 호실이던 상가가

176개 호실로 늘어나 기존의 조합원들이

손해를 보게 되는 사례입니다.

최근 국회에서 아파트 입주권을 노린 무분별한

상가 지분 쪼개기를 방지하는 법안을 잇따라 발의하고 있는데요.

이러한 비정상적으로 지분을 쪼개고,

기존의 조합원들에게 피해를 입히는 행위는

근절되어야한다고 생각됩니다.

최근 이동관 방송통신위원장 후보자가 아파트 지분 쪼개기를 통한

배우자 증여 의혹이 제기되었습니다.

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