부동산 사례: 재개발 절망편 (Feat. 한남 2구역, 옥수동 지역주택조합, 천호 6구역, 7구역)

한남 2 구역 재개발

서울시가 고도 제한 완화 불가 방침을 재확인하면서

용산구 한남2 구역 재정비 촉진구역 조합이

대우건설과 시공계약 해지를 검토하고 있습니다.

대우건설은 22년 11월 한남 2구역 시공사로 선정되어

고도제한을 118m까지 풀어 최고 21층을 짓겠다고

조합원들을 설득했습니다.

하지만 한남 2 구역은 건축물 고도가 90m 이내로 제한되어 있고,

최고 층수는 14층밖에 되지 않습니다.

고도 제한 완화에 실패하면 시공권을 포기한다는

확약서도 제출했던 만큼 시공계약 해지가 불가피해 보입니다.

서울시는 남산의 경관을 고려해 고도 제한 완화는 불가하다는

입장을 앞서 여러 차례 전달했었고,

고도지구 재정비안에서도 한남뉴타운은

고도 제한 완화 구역에서 제외되었습니다.

성남 산성구역 재개발 사례를 보면,

시공사 교체가 사업 지연과 손해배상의 부담이 크다는 것을 알 수 있습니다.

조합원들은 한남 2 구역의 관계자는 시공사 해지 후 재선정과정을 거치면,

공사비는 상승하고, 사업은 수년동안 진척되지 않을 것이라며 난색을 표했습니다.

옥수동 지역주택조합 재개발

서울 성동구 옥수동 일대에 아파트를 짓겠다며 조합원을

모집하고 이행하지 않은 지역주택조합 관계자들이 사기 및 배임 혐의로 구속되었습니다.

6명이서 작당하고 400억 원대의 지역주택조합 사기를 벌인 사건입니다.

해당 지역주택조합은 2017년 지하 5층, 지상 34층 총 4개 동으로 592세대 아파트 단지를

만들겠다며 조합원을 모집했습니다.

당시 조합은 옥수역 3분 거리, 한강뷰 등을 내세워 대대적으로 홍보했고

이에 조합원 428명이 430억 원의 투자금을 내고 조합에 가입했지만,

사업은 6년 넘게 소식이 없었습니다.

2010년 기존 조합 승계를 받았다고 주장한 한 씨 일당은 알고 보니

조합원 모집 승인조차 받지 못한 상태였습니다.

또한 뒤늦게 조합원들은 해당지역이 제2동 일반주거지역으로 7층 이상

아파트를 올릴 수 없는 지역이라는 것을 깨달았고, 해당 조합이 사업으로

쓸 필지도 거의 확보하지 않았다는 사실을 알았습니다.

(조합원들에게 80% 토지매입을 했다고 안내했지만,

실제로는 8%밖에 되지 않았습니다.)

또한 사업이 무산되면 납부한 분담금 전액을 환불한다는 ‘안심보장제 보증서’까지

작성했으나 무용지물이라는 사실도 알게 되었습니다.

심지어 한 씨 일당은 구로구에서도 유사 범행을 저지른 전력이 있다고 합니다.

지역주택조합 재개발 사업이란

조합원들에게서 모은 돈으로 사업을 시행하려는 곳에 땅을 사들여서 아파트를 짓는 사업인데요.

지역주택조합이 사업계획승인을 따내려면 사업 시행 구역의 토지를 95% 이상 확보해야 하는데,

보통 조합원 모집 단계에서는 땅을 사들인 게 아니라 동의서만 받은 상황입니다.

게다가 동의서에 서명은 해줬더라도 땅을 팔지 않거나 거액의 금액을 부르는 소위

‘알 박기’를 하는 땅 주인들이 있기 때문에 사업은 쉽게 진척되지 않고,

그만큼 사업비가 늘어나거나 매입 비용이 커져서 조합원들에게

추가 분담금 폭탄으로 돌아오는 경우가 많은데요.

조합원 모집부터 제대로 입주까지 성공한 지역주택조합 재개발 사업이 

2014년에서 2021년, 17년간 시공에서 분양까지

17%밖에 안될 정도로 성공하기 쉽지 않은 사업입니다.

옥수동 지역주택조합 사건과 비슷하게

2019년 제주도 아라동에 200세대의 아파트를 짓는다고 추진된

아라지구 지역주택조합 사건도 있습니다.

시공은 대형 브랜드 건설사인 대림이 맡았고,

토지계약도 100% 완료되었다며 홍보를 했지만

4년째 사업이 진행되고 있지 않습니다.

알고 보니 아파트를 지을 땅을 애초에 매입하고 있지 않았고,

투자금 100억을 모집한 지역주택조합 사기였습니다.

천호 뉴타운 6 구역, 7 구역 재개발

천호 1 구역은 강동 밀레니얼 중흥 S-클래스도 재개발 예정

천호 2 구역 대우산업개발에서 원건설(힐데스하임)로 바뀌어

22년 7월 입주 예정이고,

천호 3 구역은 DL이앤씨로 재개발 예정 중입니다.

천호 4 구역은 포스코더샵센트럴시티로 26년 준공 예정입니다.

천호 6 구역과 7 구역은

원주민들과 상가주택 소유주들 간의 갈등이 이어지고,

시간이 지나면서 신축빌라도 많이 들어서면서

노후도가 깨지고 사업성도 떨어져 결국 해제되었습니다.

7 구역은 한강뷰도 가능한 위치라 너무 아쉽네요.

 

함께 보면 좋은 글

리모델링 사례 절망편

함께 보면 좋은 기사

지역주택아파트 재개발 분양사기