부동산 개념: 아파트 재건축 vs 리모델링 vs 재개발

재개발

도시정비사업으로 기반 시설이 열악하거나 노후, 불량 건축물들이

밀집한 지역에 주거 환경을 개선하기 위해 하는 사업이 재개발입니다.

재개발은 기존의 부동산을 전부 허물고 새로운 부동산을 만들기 때문에

기존 주택에 대한 권리는 모두 소멸됩니다.

대신 새로운 부동산에 대한 권리를 분배 받게 됩니다.

재개발 사업의 경우 공시시가 기준으로 보상금이 결정되기때문에

실제 주택 가격보다 저렴하게 보상되는 경우가 많아서 주민들의 반대가

많은 경우가 있으며 재개발이 추진 되다가도 사업성이

부진하다는 이유로 백지화 되는 경우도 많습니다.

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아파트 재건축

도로, 상하수도같은 정비시설을 양호하지만 노후되거나

불량 건축물들이 밀집한 지역이나 공통주택을 철거하고

새로운 주택을 건설하는 것이 재건축입니다.

안전진단 D등급을 받아야 재건축 추진이 가능하며,

초과이익환수제가 적용됩니다.

아파트 리모델링

사용승인 이후 15년 이상 지난 건축물의 구조, 형태를 변경하면서 면적을 증가시키는 것을 리모델링이라고 합니다.

재건축과 달리 기존 건축물을 철거하는 것이 아니기 때문에 가구 수를 늘리는데 한계가 있습니다.

쉽게 말하면 건물의 뼈대(골조)를 남겨두고 집을 다시 짓는다고 생각하시면 됩니다.

하지만 재건축보다 공사 기간이 짧고 초과이익 환수 또한 적용 받지 않는 장점이 있습니다.

재개발	재건축	리모델링
기본계획 수립	도서/주거 환경 정비 기본계획 수립	리모델링 기본계획 수립
정비계획 수립 및 정비구역 지정	안전진단	추진위원회 설립
추진위원회 구성 및 승인 /주민대표회의 구성 및 승인 토지등 소유자 전체회의	정비구역 지정	조합설립인가
창립총회->조합설립인가->시공사선정 /시행자 지정	추진위원회 승인 (동의률 50%)	시공사 선정
사업시행인가	조합설립인가 (동의률75%)	1차 안전진단
감리자 선정	시공사 선정	도시계획 및 건축심의
분양공고 및 분양신청	사업시행계획인가	행위허가 신청 (1차 안전성 진단)
관리처분계획 수립 -> 인가	관리처분계획인가	행위허가 (2차 안전성 진단)
이주/철거/착공	이주/철거/착공	이주/철거/착공

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리모델링은 재건축보다 사업성이 떨어지는 단지들이 추진하는 경우가 많습니다.

(용적률이 200%이상인 단지는 리모델링을 추진하고,

150% 이내라면 재건축 사업으로 수익을 내는 방향으로 추진 하고 있습니다.)

하지만 재건축 평균 사업추진 기간이 약 10년이라는 점을 고려하면,

3-4년정도로 빠르게 절차를 진행 할 수 있는 리모델링도 메리트가 있는 것 같습니다.

또한 재건축은 용적률에 따라 세대수를 늘릴 수 있어 비용 절감 할 수 있지만

초과이익환수제가 적용되고 임대주택 의무 비율이 생기면서

수익성이 하락되고 있습니다.

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