부동산 정책: 재건축 초과 이익 환수제의 뜻과 목적, 문제점, 4가지의 완화정책

재건축 초과 이익 환수제의 뜻

재건축 초과 이익 환수제란 흔히 재초환이라고 줄여서 부르는 정책인데

재건축 추진 위원회 설립 승인일로부터 재건축 준공 때까지

조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 넘는 경우 초과 금액의 

10~50%를 세금으로 내야 합니다.

2006년 9월 시행됐으나 여러 이유로 

2012년 12월~ 2014년 12월까지 2년간 유예 되었으며,

다시 2017년 12월까지 3년간 추가 유예 되었습니다.

이후 추가 유예 기간 없이 2018년부터 다시 시행되었습니다.

재건축 초과 이익 환수제의 목적

초기의 재초환은 도시의 균형 발전과 난 개발 방지, 투기 억제,

주택의 가격 안정화를 목적으로 도입한 제도입니다.

초과 이익에 대한 부과 기준

2018년 1월 2일 이후 관리 처분 인가를 신청하는 

재건축 조합(재개발, 리모델링 제외)이며,

초과 이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 

평균 집값 상승분과 개발 비용을 제외한 값을 말합니다.

재건축 초과 이익 환수제의 문제점

아이러니하게도 아직 내가 확정하지도 않은 초과 이익분을 

준공될 때 납부해야 한다는 점이 가장 큰 문제였습니다.

대부분의 사람들이 집을 살 때 오롯이 가진 현금으로만 매매를 하지는 않습니다.

재건축을 하는 원주민 또한 많은 분담금을 추가로 부담해야 하기 때문에

그저 새 집을 갖고 싶었을 뿐인 실거주자 입장에서는 

마른 하늘에 날벼락 같은 법이었을 것이라 생각합니다.

만약 분담금은 낸 뒤에 주택 가격이 하락하는 경우에 

대한 대책도 없어 보이는 것도 문제입니다.

재초환 완화

최초에 현 정부는 재초환 폐지를 들고 나왔으나 

현실적으로 폐지는 불가능한 부분이 많았습니다.

하여 지금은 완화로 가닥을 잡고 진행을 하고 있습니다.

개정안은 부담금 면제 금액 기준을 3000만 원에서 1억 원으로 상향하고

부과 구간 단위를 기존 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 확대,

부과 개시 시점을 조합 설립 인가일 기준으로 변경

그리고 1세대 1 주택자가 주택 보유 기간이 10년 이상인 경우 

최대 50%까지 세금을 감면해 주는 방향입니다.

현재

2023년 8월 기준 재건축 부담금 예정액이 통지된 단지는 111곳에 달합니다.

서울에는 4억 원 넘게 통보 받는 곳도 있고

경기, 인천, 지방 단지에도 1인당 1억 원 넘게 통보 받는 곳도 나왔습니다.

예정액이기 때문에 당장 납부 확정이 아닌 대략 이 정도라 통보하는 

정도이지만 당사자들에게는 부담일 수밖에 없어 보입니다.

아직 납부를 시행한 단지는 없지만, 한 곳이라도 납부하는 단지가 생긴다면

정책 완화 또는 폐지에 대한 논의가 더 어려워질 것입니다.

이미 규제 지역은 강남 3구만이 남게 되었고

오랫동안 진행이 멈춰있던 목동 재건축 단지들이 

모두 안전 진단을 통과하게 되었습니다.

개정안은 여전히 국회의 통과하지 못하고 있는 상황이지만

현 정부가 주택 공급과 재건축, 재개발에 대해 많은 완화 정책을 

펴고 있는 만큼 당장 규제가 풀리기는 어렵겠지만, 

재건축 사업 활성화를 위해 조치가 있을 것이라 예상됩니다.

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