부동산 지역 분석: 경기도 판교 이매 아파트 재건축 사업성 용적률 및 대지지분 1편
경기도 판교 이매동 입지분석
경기도 판교 이매동을 입지분석 해보자면
GTX-A 성남역이 생길 예정이고,
GTX-A 성남역이 생긴다면 이매역에서 강남 삼성역까지
7분 내로갈 수 있는 장점이 생깁니다.
(웬만한 서울권보다 강남 접근성이 뛰어나게 됩니다)
또한 굿모닝파크로 동판교와 생활권이 이어질 예정이며
이미 이매역(수인분당선/경강선)으로 더블역세권인 곳입니다.
그리고 IT일자리가 많은 판교 테크노벨리와의 직주근접의 장점도 있습니다.
또 높은 학업성취도율의 학군을 보유하고 있습니다.
판교 이매동에 대해서 입지분석을 해보니, 이매동이 참 입지가 좋은 곳에
위치하고 있는 지역인게 분명해지네요.
이매동의 모든 지역은 3종 일반주거지역으로
재건축이나 리모델링을 하게 된다면 용적률을
최대 300%까지 쓸 수 있습니다.
재건축이나 리모델링을 하게 되면,
“기존의 아파트에서 얼마나 더 일반세대 분양을 할 수 있는가”로
재건축 사업성을 예측할 수 있는데요!
현재 용적률이 낮을수록, 용적률을 300% 이내에서
최대한 많이 높여 일반 분양세대를 늘릴 수 있기 때문에
재건축 사업성이 높다고 볼 수 있습니다.
(일반분양을 할 수 없다면, 기존 세대에서 분담금 폭탄을 맞게 되고,
재건축이 아닌 리모델링으로 사업을 우회하는 수밖에 없는데요.
리모델링 사업은 골조까지는 바꿀 수 없기 때문에 일반 분양 세대를
많이 늘릴 수도 없고, 아파트 평형 구조 등 리모델링의 한계가 있기 때문에
재건축된 신축 아파트와 리모델링된 아파트의 가격차이 또한 나게 됩니다.)
재건축사업의 경우 용적률도 중요하지만,
대지지분도 중요합니다.
용적률이 낮아 최대 용적률로 높여 일반분양 세대를
늘린다고 하더라도, 내가 가진 대지지분이 낮다면
이 또한 분담금 폭탄을 맞기 쉽기 때문인데요.
경기도 판교 이매동 입지분석 – 용적률, 대지지분
이매동의 아파트 용적률과 평균 대지지분을 정리해 보자면
아래의 표와 같습니다.
| 아파트 | 용적률 | 평균 대지지분 | 세대수 | |
| 이매촌 | 이매촌 1단지 금강 | 211% | 13.4 평 | 588 세대 |
| 이매촌 2단지 한신 | 210% | 11.6 평 | 1,184 세대 | |
| 이매촌 3단지 동신 | 190% | 19.4 평 | 460 세대 | |
| 이매촌 5단지 동부코오롱 | 211% | 20.8 평 | 264 세대 | |
| 이매촌 6단지 청구 | 174% | 21.4 평 | 710 세대 | |
| 이매촌 7단지 성지 | 162% | 19.9 평 | 304 세대 | |
| 이매촌 8단지 진흥 | 214% | 14.6 평 | 832 세대 | |
| 이매촌 9단지 동신 | 190% | 18.7 평 | 458 세대 | |
| 이매촌 10단지 삼성 | 196% | 18.7 평 | 1,162 세대 | |
| 이매촌 11단지 삼환 | 195% | 18.9 평 | 572 세대 | |
| 아름마을 | 아름마을 1단지 건영 | 191% | 20.9 평 | 706 세대 |
| 아름마을 2단지 한성 | 191% | 23.3평 | 240 세대 | |
| 아름마을 3단지 태영 | 191% | 20.5 평 | 414 세대 | |
| 아름마을 4단지 두산삼호 | 198% | 20.3 평 | 1,132 세대 | |
| 아름다을 5단지 풍림 | 204% | 18.5 평 | 876 세대 | |
| 아름마을 6단지 선경 | 183% | 13.9 평 | 370 세대 | |
| 아름마을 7단지 효성 | 211% | 21.4 평 | 388 세대 |
이매동의 아파트의 경우 162%~214% 정도의
용적률을 가지고 있네요.
최대 300%의 용적률로 재건축 사업을 추진한다고 했을 때,
용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 좋고 분담금 폭탄을 면할 수 있으므로,
용적률이 높아 분담금 폭탄을 맞을 수 있는
용적률 200% 이상의 아파트들을 먼저 제외해 보겠습니다.
경기도 판교 이매동 입지분석 – 용적률 200% 이하 아파트
| 아파트 | 용적률 | 평균 대지지분 | 세대수 | |
| 이매촌 | ||||
| 이매촌 3단지 동신 | 190% | 19.4 평 | 460 세대 | |
| 이매촌 6단지 청구 | 174% | 21.4 평 | 710 세대 | |
| 이매촌 7단지 성지 | 162% | 19.9 평 | 304 세대 | |
| 이매촌 9단지 동신 | 190% | 18.7 평 | 458 세대 | |
| 이매촌 10단지 삼성 | 196% | 18.7 평 | 1,162 세대 | |
| 이매촌 11단지 삼환 | 195% | 18.9 평 | 572 세대 | |
| 아름마을 | 아름마을 1단지 건영 | 191% | 20.9 평 | 706 세대 |
| 아름마을 2단지 한성 | 191% | 23.3평 | 240 세대 | |
| 아름마을 3단지 태영 | 191% | 20.5 평 | 414 세대 | |
| 아름마을 4단지 두산삼호 | 198% | 20.3 평 | 1,132 세대 | |
| 아름마을 6단지 선경 | 183% | 13.9 평 | 370 세대 | |
이매촌 1단지 금강, 2단지 한신, 5단지 동부코오롱, 8단지 진흥 아파트가
용적률이 200%를 넘는 아파트라 제외시켰고요.
아름마을에서는 5단지 풍림, 7단지 효성 아파트가
용적률 200%를 넘는 아파트라 제외시켰습니다.
이번에는 대지지분이 너무 낮아 분담금 폭탄을 맞을 수 있는
아파트들을 제외해 보도록 하겠습니다.
경기도 판교 이매동 입지분석 – 대지지분이 좋은 아파트
| 아파트 | 용적률 | 평균 대지지분 | 세대수 | |
| 이매촌 | ||||
| 이매촌 3단지 동신 | 190% | 19.4 평 | 460 세대 | |
| 이매촌 6단지 청구 | 174% | 21.4 평 | 710 세대 | |
| 이매촌 7단지 성지 | 162% | 19.9 평 | 304 세대 | |
| 이매촌 9단지 동신 | 190% | 18.7 평 | 458 세대 | |
| 이매촌 10단지 삼성 | 196% | 18.7 평 | 1,162 세대 | |
| 이매촌 11단지 삼환 | 195% | 18.9 평 | 572 세대 | |
| 아름마을 | 아름마을 1단지 건영 | 191% | 20.9 평 | 706 세대 |
| 아름마을 2단지 한성 | 191% | 23.3평 | 240 세대 | |
| 아름마을 3단지 태영 | 191% | 20.5 평 | 414 세대 | |
| 아름마을 4단지 두산삼호 | 198% | 20.3 평 | 1,132 세대 | |
아름마을 6단지 선경이 평균 대지지분 13.9평인
아파트라 제외를 시켰습니다.
그렇다면 남는 아파트들은
이매촌 3단지 동신, 4단지 두산삼호, 6단지 청구,
7단지 성지, 9단지 동신, 10단지 삼성, 11단지 삼환
아름마을 1단지 건영, 2단지 한성,
3단지 태영, 4단지 두산삼호인데요.
이 중에서 실거래가를 살펴보면 이렇습니다.
경기도 판교 이매동 입지분석 – 아파트 실거래가
| 아파트 | 용적률 | 평균 대지지분 | 세대수 | 현재 최저호가 | |
| 이매촌 | |||||
| 이매촌 3단지 동신 | 190% | 19.4 평 | 460 세대 | 23평 10.5억 32평 13억 |
|
| 이매촌 6단지 청구 | 174% | 21.4 평 | 710 세대 | 24평 10.9억 32평 14.4억 |
|
| 이매촌 7단지 성지 | 162% | 19.9 평 | 304 세대 | 31평 14억 | |
| 이매촌 9단지 동신 | 190% | 18.7 평 | 458 세대 | 23평 10.2억 31평 13.8억 |
|
| 이매촌 10단지 삼성 | 196% | 18.7 평 | 1,162 세대 | 22평 8.7억 27평 11.4억 32평 11.9억 |
|
| 이매촌 11단지 삼환 | 195% | 18.9 평 | 572 세대 | 23평 8.5억 32평 11.5억 |
|
| 아름마을 | 아름마을 1단지 건영 | 191% | 20.9 평 | 706 세대 | 37평 13억 |
| 아름마을 2단지 한성 | 191% | 23.3평 | 240 세대 | 20평 8.5억 | |
| 아름마을 3단지 태영 | 191% | 20.5 평 | 414 세대 | 37평 12억 | |
| 아름마을 4단지 두산삼호 | 198% | 20.3 평 | 1,132 세대 | 21평 9.3억 31평 9.7억? 11.5억 |
|
20평대를 기준으로 본다면
이매촌 6단지 청구 / 24평 / 10.9억
이매촌 3단지 동신 / 23평 / 10.5억
이매촌 9단지 동신 / 23평 / 10.2억
아름마을 4단지 두산삼호 / 21평 / 9.3억
이매촌 10단지 삼성 / 22평 / 8.7억
아름마을 2단지 한성 / 20평 / 8.5억
이매촌 11단지 삼환 / 23평 / 8.5억
30평대를 기준으로 본다면
이매촌 6단지 청구 / 32평 / 14.4억
이매촌 7단지 성지 / 31평 / 14억
이매촌 9단지 동신 / 31평 / 13.8억
아름마을 1단지 건영 / 37평 / 13억
이매촌 3단지 동신 / 32평 / 12억
아름마을 3단지 태영 / 37평 / 12억
이매촌 10단지 삼성 / 32평 / 11.9억
이매촌 11단지 삼환 / 32평 / 11.5억
아름마을 4단지 두산삼호 / 31평 / 9.7~11.5억
이매동의 용적률과 대지지분이 좋은
10개 아파트의 평형별 대지지분은
입지분석 2편에서 다뤄보도록 하겠습니다.
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