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서울 옥수동 아파트 임장기 (2024.04ver)
오늘은 성동구 옥수동, 금호동, 중구 신당동 약수역 부근을 다녀왔습니다. 20평~30평 대가 있는 400세대 이상 아파트 단지를 다녀왔습니다. 옥수동에서는 옥수하이츠, 한남하이츠, 극동그린, 옥수 극동, 옥수 삼성, 래미안 옥수 리버젠, 옥수 현대 아파트, e편한세상 옥수 파크힐스를 다녀왔습니다. 지리적으로 옥수, 금호, 약수는 서울의 중심부에 위치하고 있고 3호선을 품고 있어 강남, 종로, 용산 출퇴근이 편리해 보였습니다. 하지만 모두 언덕에 아파트들이 위치해있었습니다. 그리고 학원가가 많지 않고 학군지가 아니기 때문에 아이가 초등학교 고학년이 되면 다른 지역으로 이사를 가는 학부모들이 많은 편입니다. (초등학교 학급 수가 줄어 듬) 옥수동 아파트 옥수하이츠 1998년식, 774세대, 32평~42평, 용적률 212% 먼저 옥수동에서 선호도가 좋은 옥수하이츠를 제일 먼저 다녀왔습니다. 옥수역과 아주 가깝게 위치하고 있었고 상대적으로 다른 아파트들보다 언덕이 심하지 않다 보니 선호도가 높은 것…
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임장: 서울 관악구 봉천동 부동산 임장 1편 (관악 드림타운, 봉천두산)
~관악구~ 관악구 위치와 특징 -전통적으로 서울시 내에서 상대적으로 집값이 싸기로 유명하여 베드타운으로 유명한 지역이다. 도봉구, 금천구와 더불어 서울에서 가장 낙후된 분위기인 지역이긴 하나, 지리상 위치도 그렇고 교통도 강남이나 여의도로 접근성은 좋은 편이라 서울에 처음 상경한 사람들이 몰려 살기 좋은 지역으로 손꼽힌다. -90년대말~2000년대 초중반 재개발로 관악 현대, 관악 드림타운, 우성 아파트등 수많은 대규모 아파트들이 들어서면서 서울시의 대표적인 배드타운이 되었다. -신림동 고시촌은 공시생 메카인 노량진과는 달리 고시생 메카로 자리 잡았으나, 사법시험 폐지로 로스쿨 등으로 대체 되며 현재는 고시촌 분위기를 많이 잃고 고시촌 자체에 인구가 많이 줄어들어 상권이 쇠퇴하였다. -2020년 경전철 3개 노선이 들어서며, 강동구/마포구/용산구/성동구와 함께 강남지역을 둘러싼 지역으로 인식되어 인서울 바람 최대 수혜지로 위상이 급격하게 높아져 부동산 투자 열기가 매우 뜨겁다. 이…
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부동산 개념: 재건축 분담금 산출 방법, 초과이익환수제 (feat. 래미안 첼리투스)
재건축 시 분담금이 얼마나 나올지, 과연 재건축하는 것이 이득인지 아닌지 알고 싶으시죠? 재건축 분담금을 계산하여 재건축으로 가는 것이 이득이 될지 안 될지 판단해 보세요! 부동산 계산기에서 알려주는 재건축 분담금 산출방법은 아래와 같습니다. 재건축 분담금 산출 방법 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액 조합원 권리가액 = 조압원 종전자산 평가액 x 비례율 비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액 재건축 분담금 계산예시 프리미엄 계산 1.재개발 재건축 예정지 주택을 1억 원에 매수 2. 감정평가에서 6천만 원으로 평가 (건물의 노후도에 따라 호가보다 낮게 평가됩니다) 3. 프리미엄 = 1억 – 6천만 원 = 4천만 원 비례율 계산 총수입(종전자산합계) 100억, 총 사업비 50억, 종후자산 합계 200억 비례율 =…
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부동산 사례: 도곡 동신 아파트, 재건축과 리모델링 그 사이 (도곡 쌍용예가, 한라비발디)
도곡 동신아파트, 배경 기이한 리모델링/재건축 역사를 가지고 있는 도곡 동신아파트에 대해 알아보겠습니다. 현재는 도곡 쌍용예가아파트, 도곡 한라비발디가 있는 자리로 원래 1978년 완공된 도곡 동신아파트가 있던 곳이었습니다. 도곡 동신아파트 `가`동~`바`동 까지 총 6동 474세대였던 도곡 동신아파트의 재건축조합은 삼성물산과 재건축을 추진 중이었으나 2004년 7월 재건축조합을 해산하고, 여섯동 중 일자 모양이던 `가`동~`마`동까지 다섯동은 리모델링을 추진하게 됩니다. 그리고 당시 기술력으로는 리모델링에 적합하지 않았던 기역자 모양의 `바`동만이 혼자 남아 재건축을 추진합니다. 당시 이런 기사도 나올 정도로 이슈가 되었습니다. https://www.mk.co.kr/news/realestate/4755089 그렇게 리모델링한 `가`동~`마`동은 2011년 5월 완공하여 도곡 쌍용예가로, 재건축한 `바`동은 2016년 5월 완공하여 도곡 한라비발디로 재탄생합니다. 왼쪽부터 도곡쌍용예가, 도곡한라비발디 도곡 동신아파트, 시세 가격은 비슷해 보이지만 쌍용예가는 40평형, 한라비발디는 33평형 기준으로 평당가 기준으로 약 900만 원 정도…
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부동산 사례: 재건축 아파트 사례 절망편2 (feat. 헬리오시티, 잠실 래미안 아이파크)
재건축 아파트 오늘은 재건축 아파트 사례 절망편 2편을 시작해보려고 합니다. 리모델링이든 재건축은 속도가 중요한데요! 여러가지 이유로 늦어져 속도가 아쉬웠던 재건축 아파트들에 대해서 알려보려고 합니다. 이전 재건축 아파트 사례 절망편에서는 개포자이, 둔촌주공의 이야기를 다루었습니다. 헬리오시티 / 구 가락시영 아파트 헬리오시티 (구 가락시영 아파트) 재건축 아파트 초대단지 규모 아파트로 이미 많이들 알고 있는 헬리오시티가 재건축하면서 시간이 많이 지체되었던 때가 있었다는 걸 아시나요? 90년대부터 재건축 재개발을 지속적으로 추진했지만 조합내전과 서울시의 반대로 비슷한 연식의 잠실주공아파트와 잠실시영아파트와 달리 재건축이 굉장히 늦게 진행되었습니다. 초반에는 1단지 2단지 개별로 재건축을 추진하다가 통합 재건축으로 방향을 틀었지만, 3년동안 5개가 넘는 추진위가 각각 활동하며 혼란만 가중되고 있었습니다. 이 때는 도시정비법이 제정되기 이전이라 관련 법규가 미비해 옳고 그름이 명확하지 않아 고소와…
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부동산 리스트: 서울 수도권 대단지 아파트 순위 (둔촌 올림픽파크포레온, 파크리오)
서울 수도권 대단지 아파트 순위를 알아보겠습니다. 기준은 세대수이며, 생각보다 3000세대 이상의 아파트가 수도권에 많이 분포되어 있었네요! 다음에는 용적률, 대지지분으로도 아파트 순위를 매겨보도록 하겠습니다! 순위 아파트명 세대수 1 둔촌 올림픽파크포레온 12032 2 헬리오시티 9510 3 신천동 파크리오 6864 4 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 6702 5 더샵 부평 센트럴시티 5678 6 잠실엘스 5678 7 잠실동 리센츠 5553 8 올림픽선수 기자촌 아파트 5540 9 금광동 e편한세상금빛그랑메종 5320 10 수원 한일타운 5282 11 신당동 남산타운 5152 12 구월 힐스테이트 롯데캐슬 골드 1단지 5076 13 e편한세상 부평 그랑힐스 5050 14 반도디에이치클래스트 5002 15 산성역 포레스티아 4089 16 수원역 푸르지오자이 4086 17 상일동 고덕아르테온 4066 18 인천SK스카이뷰 3971 19 잠실주공 5단지 3930 20 월계미성미륭삼호 3930 21 아현동 마포래미안푸르지오…
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부동산 아파트 분석: 가락삼환 아파트, 가락 상아 1차 아파트 입지분석 (일자리, 교통, 학군)
가락삼환 아파트, 가락 상아 1차 아파트 입지분석 기준 오늘은 가락동 가락삼환 아파트, 가락상아 아파트를 입지분석 해보겠습니다. 자산평가사님이 평가하시는 기준대로 아래의 6가지 항목을 기준으로 입지분석 해보려고 합니다. 1.일자리교통 (강남. 여의도. 판교까지의 접근성) 2.학군 3.자연환경 (한강이나 광교호수공원, 분당 중앙 공원 수준의 대형 자연환경) 4.역세권 5.편의시설 (대형마트나 쇼핑몰, 영화관 등 문화/여가생활을 즐길 수 있는 시설이 있는가) 6.주변 신축/준신축 아파트와 가격비교 가락삼환 아파트, 가락 상아 1차 아파트 입지분석 – 일자리 교통 1.일자리교통 강남 지하철 45분, 12km 잠실 지하철 33분, 4.9km 용산 지하철 1시간 10분, 24km 여의도 1시간, 29km 판교 55분, 15km 정도로 두 아파트 위치로는 강남, 잠실, 판교와 인접해있고 용산과 여의도와는 거리가 있는 편입니다. 가락삼환 아파트, 가락…
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부동산 지역 분석: 지역 비교 – 동탄 vs 평택 vs 천안아산 (Feat.삼세권)
동탄 vs 평택 vs 천안 아산 지역 비교 평가 안녕하세요~ 오늘은 그동안 지역 분석해 왔던 걸 토대로 지역 비교를 해보려고 합니다! 동탄, 평택, 천안 아산 지역 분석은 아래 링크를 참고해주세요. https://kambo-land.co.kr/gyeonggi-do-dong…egional-analysis/ https://kambo-land.co.kr/gyeonggi-do-pyeo…egional-analysis/ https://kambo-land.co.kr/gyeonggi-do-cheo…egional-analysis/ 먼저 동탄과 평택, 천안아산을 지역 비교 해보자면 굉장히 위치가 가깝고, 삼성의 호재를 한번에 받은 도시들이죠! 일명 삼세권! 한눈에 보기 쉽게 정리해보자면, 동탄 평택 천안아산 인구수 37만명 58만명 65만명 인구변화 추이 증가 증가 정체 GRDP 전국 1위 지역내 총생산 경기도내 6위 1인당 GRDP 경기도내 3위 충청남도 지역내 총생산 1위 국내 기초지방자치단체 수출 1위 공급 2014년부터 과잉 공급 2026년부터 줄어들 예정 2014년부터 과잉 공급 2026년까지 과잉공급 예정 2027년부터 줄어들 예정 2022~2024 과잉 공급 2026년부터 줄어들 예정 미분양 꽤나…
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부동산 리스트: 분당 종환원 빌라 리스트 (미금 까치마을, 느티마을 경남, 선경 빌라)
분당 종환원 빌라 올해 초 분당 빌라 단지들이 종환원이 되면서 재건축에 좀 더 박차를 가할 수 있게 되었습니다! 2003년까지 2종 일반주거지역이였던 분당 빌라 단지들이 2004년 1월 1종 일반주거지역으로 하향이 되었었죠! 1종 일반주거지역으로 바뀌어 재건축 사업성이 떨어지게 되면서 재건축 사업을 진행하기 어려웠었는데요..! 이번에 다시 1종에서 2종 일반주거지역으로 종환원 되면서 재건축에 박차를 가할 수 있게 되었습니다! 성남시 도시계획조례에 따르면 2종 일반주거지역은 용적률 210%, 도정법에 따르면 250%까지 가능합니다. 동아연립 분당구 야탑동 512일원 제 1종 일반주거지역 -> 제 2종 일반주거지역 건영 1차, 동신건영, 대창청구, 화성, 현대벽산 분당구 야탑동 270일원 제 1종 일반주거지역 -> 제 2종 일반주거지역 대원, 대원3단지, 두원삼정, 성환, 쌍용드레곤, 미원, 목련두원,…
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부동산 지역 분석: 천안 아산 지방 투자 지역 입지 분석 (인구, 공급, 호재, 일자리, 학군)
천안 아산 인구수 천안의 인구는 65만 명으로 주변 도시인 아산 34만 명, 평택 58만 명, 세종 38만 명, 청주 85만 명으로 주변 도시 중에서는 제법 인구수가 많은 편입니다. 충청남도에 위치하고 있으며 충청남도 최대 도시입니다. 1990년대 이전까지는 교통의 요지에 있는 지방 소도시일 뿐이었지만 수도권 과밀화 억제와 이를 위한 공장 충량제로 인해 수많은 기업, 공장, 대학교가 비교적 서울과 가까운 천안과 아산에 들어서면서 도시가 성장하게 되었습니다. 이후 2008년 아산신도시가 조성되면서 지속적으로 인구가 증가하게 됩니다. 천안은 2020년까지 인구가 지속적으로 늘고 있다가 2021년부터 주춤하고 있는 추세입니다. 천안의 인구는 정체기이지만 바로 옆 도시 아산의 인구는 증가하고 있는 데다 충분한 인구성장을 이루었고 평균연령도 젊은 도시이기 때문에 전망은 여전히 밝다고 전문가들은 보고 있습니다. 아산, 수원, 화성, 서울 관악, 서울…
