부동산 지역 분석: 경기도 분당 지역 분석 (aka. 천당 아래 분당)

경기도 분당 인구수

경기도 성남시는 91만 명으로

주변도시 용인 107만 명, 안양시 54만 명으로

주변 도시 중에서는 제법 인구수가 많은 편입니다.

경기도 분당 배경

1990년대 이후 수도권에서 가장 먼저 계획적으로

개발된 1기 신도시 분당 신도시를 시작으로,

(분당의 기세가 대단하여 “천당 아래 분당”이라는

말이 나올 정도로 위력이 어마어마했습니다.)

2000년대에는 판교 신도시와 판교 테크노벨리가 조성되었습니다.

판교 테크노벨리가 생기면서 베드타운에서 자족도시로 탈바꿈하였습니다.

마지막으로 2020년대 위례신도시가 조성되어 꾸준히 확장되었습니다.

현재 구성남 재개발 재건축이 활발하게 이루어지고 있습니다.

경기도 분당 인구 감소

분당 아파트의 노후화와 비싼 부동산 가격으로 인해

인구가 꾸준히 감소하여 현재 성남시의 인구는 92만 명이 되었습니다.

성남시는 수원, 용인, 광주, 하남, 화성시로

인구 유출이 있고

송파, 서초 등등 서울에서 인구 유입이 있습니다.

경기도 분당 아파트 공급

현재 성남시는 공급이 거의 없는 편입니다.

2009년, 2011년, 2021년에 공급이 어느 정도 있었고

나머지는 공급이 거의 없는 도시고,

빈 땅도 많지 않아 지을 공간이 별로 없기도 합니다.

대장 신도시나 구성남 재개발, 재건축 쪽에서 신축 아파트가

조금은 나오지 않을까 생각 듭니다.

경기도 분당 호재 -GTX

성남시는 GTX-A 성남역 2024년 개통을 앞두고 있습니다.

수서~동탄까지 2024년에 개통을 하고

2025년 창릉역과 삼성역을 무정차하는 전제로

전 구간을 개통하겠다는 계획입니다.

창릉역은 2026년, 삼성역은 2028년에 개통한다고 합니다.

경기도 분당 호재 -경부고속도로 지하화

또 경부고속도로 지하화 사업이 시행되고 있습니다.

동탄 JCT~기흥 동탄 IC사이 4.7km에 달하는

고속도로의 뚜껑을 덮는 사업입니다.

경기도 분당 호재 -제 3 테크노밸리

제2 판교 테크노밸리 사업, 제3 판교 테크노밸리 사업

제2 테크노밸리 또는 판교 창조 경제밸리로 불리는 판교 제로시티를 짓는

정책이 추진 및 계획 중입니다.

또 판교 제2 테크노밸리 사업부지 인근 그린벨트 30-40㎡을 해제 하여

판교 제3 테크노밸리 조성을 추진하고 있습니다.

판교 제2, 3 테크노밸리 사업이 완공되면 상주인원만 15만 명 규모의 

거대 업무 클러스터가 형성될 예정입니다.

DL이앤씨가 로봇, 자율주행, 도심항공교통(UAM)등 미래 기술산업의

시험대로 세계적인 콘텐츠 생산 공간으로 백현 마이스 단지를 조성한다고 합니다.

경기도 분당 지역별 특징

성남시는 크게 세 지역으로 나눌 수 있는데,

구시가지였던 구성남

1기 신도시 분당

2기 신도시인 판교 신도시, 위례 신도시

로 나누어 볼 수 있습니다.

구성남은 1960~70년대 지역을 평탄화 작업 하지 않고

마구잡이식으로 건설한 지역이라 인셉션을 보는 듯한 지리적 특징이 있습니다.

엄청난 언덕길에 위치하고 있기 때문에, 주거환경은 좋지 않은 편입니다.

빌라와 단독주택으로 이루어져 있는 곳이라 학군은 딱히 없는 편이고,

현재 열심히 재개발, 재건축 사업을 추진 중인 단지입니다.

특히 분당 신도시와 판교 신도시는 서울과 멀리 떨어지고 싶지 않은,

중산층 ~ 신흥부자들이 많이 이주하여 이로 인해

고급 대형 아파트, 대기업 본사 등이 분당에 자리 잡았습니다.

그래서 학구열도 대단해서 대한민국 3대 학군으로 꼽히는

학원가와 학교들을 가지고 있습니다.

경기도 분당 판교 테크노밸리

“한국의 실리콘밸리”라고 불리는 판교신도시

국내 IT, BT 관련 기업들이 많이 입주한 상태로

제1 판교테크노밸리에는 1,277개 기업이 입주하였고,

제2 판교테크노밸리에는 365개의 기업이 입주하였습니다.

삼성그룹, SK그룹 등 주요 대기업 계열사와 대기업급 IT회사가 대거 입주해 있습니다.

안랩, 한글과 컴퓨터 같은 일반 소프트웨어 업체뿐만 아니라

다음카카오, 스마일 게이트, NC소프트, 넥슨, 크래프톤 등 게임 제작사들도 대거 입주해 있습니다.

BT기업으로는 SK바이오팜, sk케미컬, 차병원 CMG제약, 차바이오텍 등 입주하여 있고,

제조업으로는 한화에어로스페이스, 한화시스템, LIG넥스원 등 주요 방위산업체 연구소가 있으며

한국타이어, 삼성중공업 본사 및 연구소 그 외 여러 기업부설연구소가 입주해 있습니다.

방송 관련으로는 NS홈쇼핑, SG그룹도 입주해 있습니다.

경기도 분당 특징

분당의 아파트 노후화와 비싼 부동산 가격으로 인해,

성남시는 구성남 재개발, 재건축 사업을 활발하게 추진 중이고

3기 신도시 대장 신도시도 추진 중입니다.

일반도시가 인구가 50만이 가까워지면 구역을 나누게 되는데,

분당 주민들은 ‘분당 북구 / 분당 남구’로 나누기를 원한 반면

판교주민들은 ‘분당구 / 판교구’로 나누기를 원했습니다.

이 분쟁이 격양되면서, 행정안전부에서 분당 분구 계획 자체를

불승인하고 백지화시켜 버렸습니다.

성남시가 양극화가 심한 도시인 것을 단적으로 잘 보여주는 사례가 아닌가 싶습니다.

심지어 “성남 사시죠?” 하면

“아니요. 저 판교 사는데요?”, “아니요, 저 분당 사는데요?”

할 정도로 양극화가 심한 도시입니다.ㅎㅎ

예전에는 분당 수내, 서현동이 대장아파트의 위치였지만

노후화로 인해 대장아파트들이 판교로 많이 넘어간 추세이고,

GTX-A 호재로 인해 이매동도 대장아파트 순위에 올랐네요.

성남시 분당구 백현동의 대장아파트는 판교 푸르지오 그랑블로

2011년에 지어진 아파트로 38억에 형성되어 있네요.

중학교를 품고 있고,

판교역과 판교 현대백화점이 매우 가까운 위치에 있습니다.

성남시 분당구 정자동의 대장아파트는 SK파크뷰로 

2004년에 지어진 아파트로 분당구 내에서는 신축인 편입니다.

초등학교, 고등학교를 품고 있으며

정자역, 정자동 학원가를 이용할 수 있는 거리에 있습니다.

성남시 분당구 삼평동의 대장아파트는

판교 호반 써밋 플레이스(주상복합), 봇들 9단지 휴먼시아 어울림 아파트입니다.

봇들 9단지 휴먼시아 어울림 아파트는 GTX-A와도 가까운 편이고,

초품아 아파트이며, 경부고속도로 지하화 작업이 완료되면

가격이 더 오를 수도 있는 여지가 있는 아파트입니다.

성남시 분당구 이매동의 대장아파트는 아름 7 간지 효성 아파트입니다.

1994년 지어진 구축 아파트로 이곳 역시 GTX-A와 가까우며

학업성취도가 높은 이매고등학교를 품은 아파트입니다.

이곳 역시 경부고속도로 지하화 작업이 완료되면

가격이 더 오를 수 있는 여지가 있는 아파트네요.

성남시 분당구 수내동의 대장아파트는 양지 2단지 청구 아파트입니다.

수내역 학원가를 품고 있고, 초등학교를 품지는 않았지만

가까운 편이며 바로 옆에 분당중앙공원이 있습니다.

1992년에 지어진 구축 아파트이지만 학군이 단단히 받쳐주어

가격방어를 성공적으로 하고 있습니다.

1기 신도시 아파트의 노후화로 인해 인구는 줄고 있지만

구축 아파트임에도 불구하고 가격대가 상당하네요!

같은 1기 신도시인 평촌, 일산과 비교했을 때도 아직도 

가격방어가 잘 되는 편인 것 같습니다.

또한 판교가 있어 많은 일자리가 있고

서울과 가까운 위치라 성남시의 메리트가 대단하네요!

1기 신도시 특별법이 지금은 다시 흐지부지해졌지만,

다시 재개되어 분당이 신축아파트들이 된다면

다시 인구수가 늘 수 있지 않을까, 싶습니다!

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