부동산 지역 분석: 청주 지방 투자 입지분석 1편 (인구, 공급, 일자리, 호재, 학군)

청주 입지분석, 인구

청주는 충북에 위치하여 인구수는 85만 명,

(청주가 충북 전체 인구의 과반수를 차지하고 있습니다)

2018년 기준으로 GDP는 34조로

청주 주변 도시인 대전(39조), 천안(26조),

광주(37조)와 비슷합니다.

 국립대학 5개 포함하여 대학교가 13개로 인구수 대비

대학교가 많은 편으로, 교육의 도시라고 불리기도 합니다.

(하지만 초중고 학업성취도율은 높은 편은 아니었습니다.)

청주시는 다른 지방도시와 다르게 인구 감소는 없으며,

인구수는 2014년 급격하게 늘어났고,

(청주시+청원군으로 통합청주시 출범)

현재까지고 점점 늘어나고 있습니다.

하지만 인근의 충북, 대전, 세종으로 인구유출이

있을 수 있기 때문에 청주뿐만이 아니라

인근 도시의 공급도 유의 깊게 살펴봐야 합니다.

(경기 평택/수원, 세종, 천안, 진천, 충북으로의

전입/전출수를 유의해야 합니다.)

세종시 출범 후 세종시의 싼 전세가로 인해

청주지역 전세가에 영향을 주기 시작하였으나,

2020년 SK 하이닉스, 2차 전지 특화단지 등으로

인구 증가가 기대되고 있습니다.

청주 입지분석, 공급

2018년부터 2020년 3년간 청주 내 공급이 과잉 공급 되었기 때문에

2025년부터는 적정에 가까운 공급이 되고 있지만

이전 물량을 다 소화될지 지켜볼 필요가 있습니다.

2023~2024년에 매수하려면,

매수 단지 주변 공급물량을 잘 파악하고

전세 대비 및 잔금리스크 준비가 필요해 보입니다.

현재 미분양 지수는 높지 않아 안전한 상태로 볼 수 있습니다.

미분양이 늘어나는 순간 아파트 가격도 하락할 수 있기 때문에

미분양 지표를 주시해야 합니다.

미분양은 그 자체의 숫자보다는 지표의 방향성이 중요합니다.

청주 입지분석, 교통 호재

KTX 오송역, 청주역도 청주 본 도심과는 거리가 멀 기 때문에

철도 교통은 열악한 편이고

청제국제공항 역시 청주 본 도심과 가까운 편은 아닙니다.

하지만 최근 충청권(청주공항-충북-세종-대전),

수도권 내륙선-오송역을 연결해 수도권뿐만 아니라

호남, 경부선과의 철도 교통망도 계획하고 있습니다.

청주 입지분석, 지리적 특징

지리적으로는 동쪽으로는 산이 많아 개발이 어렵고,

남쪽은 금강을 끼고 있는 상수도 보호구역이기 때문에

서쪽, 북쪽으로 개발이 진행되고 있습니다.

청주 입지분석, 학군

또 대구의 수성구, 대전 둔산동, 울산의 옥동처럼

확고한 학군지역이 없어서 인프라가 잘 형성되어 있는

동네 위주로 선호도가 높고,

동네 간의 소득격차도 크지 않기 때문에

입지가 그때그때 부촌이 달라지는 편입니다.

청주 입지분석, 지역별 특징

청주는 흥덕구, 서원구, 청원구, 상당구

4개의 구로 이루어져 있으며,

도시 외곽으로 다핵구조처럼 택지지구들이

새로 개발되고 있어 다핵구조의 도시입니다.

청주는 흥덕구 원도심

청원구의 오창을 부도심으로

도시 계획을 진행 중입니다.

청주 입지분석, 흥덕구

청주에서 가장 선호하는 구는

백화점 및 인프라 구축이 잘되어있는 흥덕구입니다.

청주에서 대장 아파트인 지웰시티 1차 및 주요 고층 주상복합,

대단지 아파트들이 복대동에 밀집되어 있습니다.

흥덕구에서 복대동 다음으로 선호되는 동은 가경동으로

가경 터미널 왼쪽으로 호반 베르디움, 이편한세상, 가경자이, 가경아이파크 등

신축 아파트 단지가 몰려있습니다.

최근은 복대동은 대형평수가 없고 연식이 오래되어

가경동으로 이주하는 사람들이 꽤 있는 것으로 나타납니다.

청주 입지분석, 서원구

서원구는 산업단지가 많아 일자리가 많습니다.

(테크노폴리스도 서원구에 위치)

또 연령별 인구 비율을 보면 흥덕구가 10대 미만+경제적 인구가 눈에  띄게

많은 것에 비해서 서원구는 50대의 비율이 가장 많습니다.

(확실히 흥덕구가 아이를 키우는 가족들이 선호하는 동네로 보이네요)

오래전부터 살던 구 시가지이거나 개발이 필요한 동네로 보입니다.

(토지이용계획을 보면 서원구는 개발억제, 개발 불가지역으로 많이 분류되어 있습니다)

서원구에서 개신동+신남동이

학원가, 초중고, 상권, 인프라이 괜찮은 편이라

핫남동이라고 불린 시절도 있었으나

최근은 아파트들의 연식 때문에

이사 가는 추세라고 합니다.

청주 입지분석, 상당구

상당구는 면적이 넓지만 산 면적이 넓어 개발할 수 있는

면적이 좁고 개발이 어려운 구입니다.

상당구에서는 방서지구가 신축아파트들이 모여있어

신도시느낌이 나고 쾌적한 인프라 + 대전 출퇴근이 용이하여

수요가 있다고 합니다.

청주 입지분석, 청원구

청원구는 오창산단이 있어 일자리가 많습니다.

(하지만 자차가 있다면 흥덕구나 서원구를 선호하는 느낌)

율량동, 테크노폴리스 등

신축+구축이 혼재되어 있으며

13~15년 신축아파트의 선호도가 높습니다.

학원, 병원, 상권, 인프라 잘 형성되어 있으나

외곽이라 대중교통이 불편하고 중학교가 아쉬워

신혼부부나 아이가 없는 분들의 수요가 있는 동네라고 합니다.

 

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