서론

재개발, 뉴타운, 재정비 촉진 지구.. 등등

용어들이 많이 헷갈리고 의미가 어려우시죠?

함께 알아보며 개념을 정리해보시죠!

그리고 재개발 개념과 함께 공공, 민간 재개발의

차이점에 대해서도 알아보겠습니다~

재개발

낙후된 동네 전체를 개발하는 것을

재개발이라고 합니다.

사업규모의 포괄적인 의미로 볼때 재개발 사업은

뉴타운, 재정비 촉진 지구에 포함됩니다.

뉴타운

재개발을 대단위로 묶어서 한방에 그 지역을

날리고 새로 계획도시를 짓는 수준까지

발전한 것이 뉴타운입니다.

정권에 따라 이름이 많이 바뀌었습니다.

뉴스테이(박근혜) ~ 뉴타운(문재인) ~ 뉴홈(윤석열)

ex. 한남 뉴타운, 노량진 뉴타운, 거여마천 뉴타운, 광명 뉴타운 등이 있습니다.

재정비 촉진 지구

낙후된 도시에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의

회복을 광역적으로 계획하고

체계적이고 효율적으로 추진하기위해

‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’에 의하여

지정, 고지 된 지구를 말합니다.

ex. 구의. 자양 재정비 촉진 지구

균형 발전 촉진 지구

지역간 균형 발전이 이루어질 수 있도록 자치구별로

지역생활권 중심으로서 성장 잠재력이 큰 지역을

거점으로 도시 기능을 집중적으로 증진 시키고자

지정하는 촉진 지구를 말합니다.

지구 단위 계획에 따라 주요도로, 공원 등 기반 시설에

공공투자를 늘리고, 용도지역 등 도시 계획을 조정,

행정/재정지원을 차별화하여 민간개발을 촉진시켜

궁극적으로는 상업/유통/업무/정보 산업을 활성화하여

거점 도시기능 증진을 목적으로 합니다.

ex.청량리 균촉지구(전농동)

모아타운

신축, 노후주택이 혼재되어 있어 재개발이

어려운 지역을 소규모로 정비하는 사업입니다.

전체 노후도 50% 이상이 되면

자치구 공모나 주민이 직접 모아타운 계획을

수립하여 자치구에제출 할 수 있습니다.

일반적인 재개발 사업은 구역의 노후/불량 건축물의

수가 2/3이상 되어야 추진 할 수 있기 때문에,

그에 비교하면 좋은 조건에 정비 사업을

추진 할 수 있습니다.

모아주택사업은 자율주택형 정비사업과

가로주택형 정비사업 두가지로 나눌 수 있습니다.

ex. 양천구 목4동, 강북구 번동, 중랑구 면목동

신속 통합 기획 (신통기획)

정비계획의 수립단계에서 서울시가 공공성 및 사업성의 균령을 이룬 가이드 라인을 제시하여

신속한 재개발 및 재건축을 지원하는

공공 지원계획입니다.

계획 수립, 심의기간이 줄어들어 신속한 사업추진이

가능하게 만든 것이 신속 통합 기획입니다.

신통기획은 기존 정비계획은 소유자는 2/3이

동의했어야 하나, 이 기준을 1/2로 완화하여

빠르게 사업이 추진 될 수 있도록 하였습니다.

ex. 상계주공 5단지, 여의도 시범 아파트, 한양 아파트, 대치 미도아파트, 잠실 장미1,2,3차

​

역세권 시프트

역세권에 주택을 건설하려는 민간사업자에게

용적률 상향등의 인센티브를 부여하는 대신,

상향 용적률을 받아 건설하는 주택에 장기전세주택을

공급하는 방식이 역세권 시프트입니다.

즉, 장기전세주택이 포함된 역세권 재개발 사업입니다.

노후도는 60%이상이면 되기 떄문에 신속통합기획의 2/3에 비해 노후도를 충족시키기 유리하고,

용도지역을 준주거지역으로 상향 조정할 경우 용적률은

최대 500%까지 받을 수 있습니다.

ex. 천왕역세권 정비사업,

재개발 시행하는 주체에 따라서도

재개발의 성격이 조금 달라집니다.

공공 재개발

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은

공공기관이 사업에 참여하는 재개발 사업방식입니다.

공공이 공동으로 도시 정비사업에 참여해 낙후된 지역의

주거환경을 개선하고 주택 공급을 촉진하는 방식입니다.

공공재개발로 진행하면 사업 진행속도가 빨라지는 반면,

1가구 2주택 이상 다주택자들은 재개발 취득 제한에

따른 현금청산만 가능하며, 그 보상이 공시지가의

120-140% 보상이기에 실거래가격에 비해 보상가가

낮은 것이 단점입니다.

또한 임대주택 공급 의무화에 따라

50%는 기부해야하기 떄문에 민간개발 방식보다

조합원들의 이익이 적을 것이며,

임대주택이 차지하는 비율이 높아

집값상승이 적을 것이라는 우려가 있습니다.

민간 재개발

토지 등 소유자가 조합을 설립하여

직접 재개발 사업을 진행하는 방식입니다.

민간재개발은 조합원들간 이견으로 조합설립부터

준공까지 대략 10년정도 소요되는 단지가 많아,

공공재개발에 사업기간이 오래 걸리는 것이

단점으로 꼽을 수 있습니다.

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