재건축 절망 편

우리나라 아파트는 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며,

30~50년이 지나면 강도가 약해지기 시작합니다.

아파트의 안정성이 일정 수준 미만으로 떨어져

새로운 아파트를 짓는 것이 재건축 사업입니다.

아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 막대한 비용이 소요되므로,

기존 아파트보다 가구 수를 대폭 늘려서 추가된 가구들을 분양해

그 수익으로 철거 및 신축 비용을 충당합니다.

집값이 비싼 아파트인 경우 새로 분양한 가구에서 나온 수익이

철거 및 신축 비용을 충당하고도

남는 경우에는 수익을 나눠 가지게 되고,

반대로 추가 가구 분양이 철거 및 신축 비용을 충당하지 못하는 경우에는

조합원들이 그 비용을 부담해야 합니다.

기존 부동산을 싹 없애고 새로 부동산을 만들어내는 방식이기 때문에

기존 부동산에 대한 권리는 소멸되고,

새로운 부동산에 대한 권리를 분배받게 됩니다.

(취득세도 다시 내더라고요)

개포자이 프레지던스 재건축
(구 개포주공 4단지)

재건축 히스토리

90년대에 재건축 사업이 언급되기 시작하며

96년 사업 결의, 본격적으로 기사화 시작되었습니다.

00년 LG건설 시공사 선정, 05년 상반기 입주 목표했으나

02년 서울시 상한 용적률 제한하면서 사업성이 크게 낮아져

10년간 답보 상태로 머무르게 됩니다.

11년 새로운 정비 계획과 법적 상한 용적률이 올라가면서 다시 재개하였고,

17년 6월 드디어 관리 처분 인가 나면서 8월 이주 시작하였습니다.

12월까지 이주 마무리 예정이었으나

18년 7월까지 일부 세대와의 갈등으로 미뤄지게 됩니다.

19년 1월, 미래유산 2동을 제외한 아파트 철거되어 멸실신고하였습니다.

하지만 단지 내 유치원과 소송으로 건물만 덩그러니 남게 됩니다.

19년 9월 소송 마무리된 후

20년 1월에야 드디어 착공하게 됩니다.

미래 유산 2동은 22년 12월 철거되어 일부 세대 흔적만 

남긴 공원으로 조성되었습니다.

재건축 후 이슈

2023년 6월, 입주 3개월 만에 커뮤니티 시설과 주차장에서

침수와 누수가 발생했습니다.

아파트 관리사무소 측은 시공사인 GS건설의 부실공사가 원인이라고

지목했으나,

GS건설은 배수로 정비로 인한 일시적인 문제일 뿐

부실공사는 아니라는 입장을 밝혔습니다.

2023년 7월, 6월 침수와 누수가 발생하고, 한달이 지나고 또 침수되었습니다.

7월 11일에 내린 폭우로 아파트 동 건물 출입구와 커뮤니티 시설,

단지 내 보행자길, 화단 등 곳곳에서 침수 피해가 발생했습니다.

지난달 누수와 물 고임 피해로 지하 주차장과 천장 수리 등을 진행해 입주자들의

불만을 사며 단지 내 배수시설 우려 등 부실시공 지적이 터져나왔습니다.

하지만 GS건설에서는 집중호우가 발생해 빗물이 단지 내 급격하게 유입되었고,

이 곳 지대가 낮아 물이 고이게 된 것이지

부실시공의 문제는 아니라고 입장을 밝혔습니다.

개포자이프레지던스 조합과 시공사가 협의하여 향후 배수로를 큰 관으로

교체하는 것도 검토하고 있다고 입장을 밝혔습니다.

재건축 전 둔촌 주공

단군 이래 최대 재건축이라 불리는
올림픽 파크 포레온 (구 둔촌 주공)

재건축 히스토리

90년대에 재건축이 언급되기 시작하였고

06년 정비 구역 지정되었습니다.

10년 본격 사업 결의했으나 재건축 위원회에서

서로 엄청나게 터지게 싸우기 시작합니다.

16년 9월 무상 지분 164% 약속했던 건설사가

약속을 어겨 조합원들과 마찰이 있었으나,

무상 지분 150%를 조합원들이 수용하는 것으로 극적으로

관리 처분 계획이 통과되었습니다.

17년 7월 재건축 이주가 시작되었고,

18년 5월 철거 과정의 1급 발암 물질인 석면 비산,

안전 문제로 인근 학교 학부모와 갈등이 있었습니다.

결국 철거 공사는 1년 넘게 늦춰지다 19년 12월에야 완료됩니다.

그런데 둔촌 주공은 공사를 시작하고도 분양 일정을 잡지 못합니다.

(보통은 공사 시작 전 선분양하여 사업비를 마련합니다.)

둔촌 주공은 분양가 갈등으로 일반 분양은 계속 지연되다

결국은 공정률 52%에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막과 함께

공사가 셧다운 되었습니다.

재건축 공사중 이슈

20년 6월 조합과 시공사는 공사비를

2조 6708억에서 3조 2294억으로 늘리기로 계약했습니다.

물가가 오르고 처음 계약 때보다 가구수가 늘어나고 상가 건물이 추가되는 등

공사비가 늘어나게 된 것이 주요 이유였습니다.

하지만 2개월 뒤 이 계약을 체결한 조합장이 해임되고,

반년 넘게 갈등이 지속되자 시공사는 공사 중단을 예고하며

건설 장비와 인력을 철수해 버렸고,

더 이상 ‘외상공사’를 할 수 없다고 선언했습니다.

조합에서는 시공사를 상대로 증액 계약 무효 확인 소송을 걸게 되고

시공사를 해고하겠다고 선언했습니다.

일이 커지자 결국 국토부와 서울시는 시공사와 조합 중재안을 제안하게 됩니다.

둔촌주공이 경매까지 넘어가게 되는 최악의 시나리오로

가는 게 아니냐는 우려가 있었으나,

가까스로 시공사와 조합이 타협하게 되어 공사가 다시 진행되고 있습니다.

​

원래 둔촌주공은 22년 상반기 중 일반 분양을 마치고

23년 하반기쯤 입주할 것이라고 보고 있었으나

건설중단과 소송까지 벌어지며 일정이 밀렸습니다.

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