부동산 개념: 재건축 분담금 산출 방법, 초과이익환수제 (feat. 래미안 첼리투스)

재건축 시 분담금이 얼마나 나올지,

과연 재건축하는 것이 이득인지 아닌지

알고 싶으시죠?

재건축 분담금을 계산하여 재건축으로

가는 것이 이득이 될지 안 될지 판단해 보세요!

부동산 계산기에서 알려주는 재건축 분담금

산출방법은 아래와 같습니다.

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재건축 분담금 산출 방법

조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액

조합원 권리가액 = 조압원 종전자산 평가액 x 비례율

비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액

재건축 분담금 계산예시

프리미엄 계산

1.재개발 재건축 예정지 주택을 1억 원에 매수

2. 감정평가에서 6천만 원으로 평가

(건물의 노후도에 따라 호가보다 낮게 평가됩니다)

3. 프리미엄 = 1억 – 6천만 원 = 4천만 원

비례율 계산

총수입(종전자산합계) 100억, 총 사업비 50억, 종후자산 합계 200억

비례율 = (200억 – 50억) ÷ 100 x 100 = 150%

권리가액 계산

6천만 원 x 150% = 9천만 원

분담금 계산

조합원 분양가 2억 원으로 결정

조합원 분담금 = 2억 – 9천만 원(권리가액) = 1억 1천만 원

투자수익 계산

일반 분양가는 3억 원으로 결정

준공 시 예상 매매가 (~주위 신축 동일평수 시세)는 4억

매도 시 차익 = 4억 – 1억(매수 시 투자금) – 1.1억(조합원분담금) = 1.9억

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재건축 분담금 간이계산(관리처분계획 전)

분담금 = 조합원 건축 원가 – 일반분양 기여 금액

조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비

순수건축비 = 평당 시공비 x 계약 면적

기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 x 0.33

일반 분양 기여 금액 = 대지지분 평양 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분

대지지분 평당 일반분양 수익 = (일반분양가 – 순수건축비) ÷ 필요 대지지분

일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 – 기부 채납 면적 – 조합원 분양 필요 대지지분

계산예시

대지지분 22평 소유

새 아파트 34평 신청

계약 면적 55평

필요 대지지분 13.25평

일반분양 예상가 6억 8천만 원

기부채납 비율 12.5%, 평당 공사비 420만 원

조합원 건축 원가 계산

순수 건축비 = 420만 원 x 55평 = 2억 3100만 원

기타 사업비 = 2억 3100만 원 x 0.33 = 7,823만 원

조합원 건축 원가 = 순수 건축비 + 기타 사업비 = 3억 723만 원

일반분양 기여금액 계산

대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 ÷ 필요 대지지분 13.25평 = 약 3,388만 원

일반 분양수익 = 일반 분양가(6억 8000만 원) – 순수 건축비(2억 3100만 원)

일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분(22평) – 기부 채납 면적(2.75평) – 조합원 분양 필요 대지지분(13.25평) = 6평

기부 채납 면적 = 22평 x 12.5%

일반분양 기여금액 = 대지지분 평당 일반분양 수익(3,388만 원) x 일반분양 기여 대지지분(6평) = 2억 328만 원

분담금 계산

조합원 건축 원가(3억 723만 원) – 일반분양 기여금액(2억 328만 원) = 1억 395만 원

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복잡한 계산식이 있지만,

부동산 계산기 사이트에서 손쉽게

계산해 볼 수 있습니다!

 

 

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​재건축 분담금 이외의 변수, 초과이익환수제

그리고 재건축이라면, 또 하나의 변수!

초과이익환수제라는 것도 알아두셔야 합니다.

초과이익환수제란 조합원 1인당 3,000만 원을

초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상될 때,

예상 개발이익의 최대 50%를 정부가

관리처분인가 단계에서

개발부담금으로 환수하는 제도입니다.

이러한 제도 때문에 재건축하는 아파트들이

세대수 증가 없이 건물만 다시 짓고 고급화하는

1대 1 방식을 채택하기도 합니다.

이러한 이유로 1대 1 방식을 채택한 대표적인

재건축 단지로는 래미안 첼리투스가 있습니다.

래미안 첼리투스 (구 렉스아파트)