서울 금호동, 약수동 아파트 임장기

오늘은 성동구 금호동, 중구 신당동 약수역 부근을 다녀왔습니다.

20평~30평 대가 있는 400세대 이상 아파트 단지를 다녀왔습니다.

금호동 두산아파트, 금호 대우, 서울숲 푸르지오, 힐스테이트 서울숲 리버에 다녀왔고,

중구 신당동에서는 약수역과 인접한 남산타운, 약수하이츠에 다녀왔습니다.

 

금호동 아파트

금호 대우 아파트

2001년, 1181세대, 24평~44평, 용적률 290%

금호역과 옥수역 사이 언덕에 위치하고 있는 금호 대우 아파트

푸르지오로 도색이 되어있으며 상당히 깔끔하게 관리되고 있는 아파트였습니다.

조경도 잘되어있고 단지 내로 마을버스도 다니기 때문에 편리해 보였습니다.

하지만 금호 대우아파트도 성동구 지리적 특징 상 동 사이에 단차가 꽤 있는 아파트였습니다.

하지만 초등학교가 양쪽으로 있어 초등학생을 키우는 학부모의 수요가 있을 것으로 보였습니다.

앞에는 큰 상가가 있지만 인프라가 잘 구축되어있어보이지는 않았습니다.

(학원가나 편의 시설이 많이 들어가 있는 상가는 아니였습니다,)

24평 기준으로 전고점은 12.8억, 최저 호가(4층 이상)는 10.5억이였습니다.

10.5억에 매수하여 5.9억에 전세를 맞춘다면 갭은 4.6억입니다.

 

서울숲 푸르지오

2007년, 888세대, 22평~41평, 용적률 228%

서울숲 푸르지오는 역세권은 아니지만 초등학교가 가까운 신축 아파트로 선호도가 높은 아파트입니다. 

한강뷰가 보이는 동도 있고 , 바로 옆에 공원도 있기 때문에 금호동 4가 월간 방문자가 1위인 아파트입니다.

신축이지만 동간거리가 굉장히 좁은 편입니다.

 

22평은 전고점은 15.9억, 최저호가(4층이상)는 12.5억입니다.

23평은 전고점은 14억, 최저호가(4층이상)는 12.3억입니다.

22평이지만 방 3개에 3베이라 23평과 가격 차이가 별로 나지 않는 듯 합니다.

23평은 방 3개에 2베이라 22평이 좀 더 선호도가 높은 것 같습니다.

22평을 12.5억에 매수하여 7억에 전세를 맞춘다면, 5.5억에 매수 할 수 있습니다.

23평을 12.3억에 매수하여 6.9억에 전세를 맞춘다면, 5.4억에 매수 할 수 있습니다.

하지만 가격 차이가 얼마 나지 않기 때문에 3베이인 22평을 매수하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

 

금호 두산

1994년, 1267세대, 24평~44평, 용적률 249%

금호 두산아파트는 굉장한 언덕에 위치한 아파트입니다.

바로 옆에는 달동네처럼 보이는 판자촌이 자리 잡고 있습니다.

아파트 언덕이 굉장하기 때문에 제일 안쪽 동까지 버스 정류장이 있습니다.

90년대식 아파트이지만 90년대 아파트 치고도 낡은 편이고,

아파트 단지 자체가 빛이 잘 안 드는 곳이 있어 어두워 보이는 느낌이 있었습니다.

하지만 앞라인 동들은 홈플러스가 있는 상가 건물을 통해서 들어오면 상당히 역과 가깝고

언덕을 올라갈 필요가 없기 때문에 좋아보였습니다.

아파트 내부 언덕이 꽤나 심한 편이라 상가와 가까울 수록 호가가 높아지지 않을까 생각이 들었습니다.

 

24평 전고점은 12억이였고, 최저 호가(4층 이상)는 9억입니다.

29평 전고점은 13.3억이였고, 최저 호가(4층 이상)는 10.5억입니다.

24평은 방 2개에 2베이 구조이고, 29평은 방 3개에 2베이 구조입니다. 

24평을 9억에 매매하여 4.8억에 전세를 준다면, 4.2억에 매매할 수 있습니다.

29평을 10.5억에 매매하여 4.7억에 전세를 준다면, 5.8억에 매매할 수 있습니다.

 

중구 신당동

남산타운 아파트

2002년, 5152세대, 14평~42평, 용적률 231%

버티고개역과 약수역과 가까운 남산타운 아파트입니다.

5000세대의 초 대단지 아파트이며 아파트의 조경이 인상 깊었던 아파트입니다.

달동네였던 곳을 재개발하면서 임대아파트 비율을 늘리는 대신 용적률을 높힌 아파트라 그런지

10평대의 복도식 임대아파트인 곳에는 어르신들이 많이 보였습니다.

역과 가까워질수록 계단식으로 지어진 동들이 많이 보였고, 비교적 조용해보였습니다.

단지 앞에는 시장이 있어 정겨운 풍경들이 많이 보였습니다.

약수역과 가까워져야 상권이 발달된 느낌을 받았습니다.

 

약수하이츠

1999년, 2282세대, 24평~42평, 용적률 255%

약수하이츠도 남산타운 아파트와 마찬가지로 달동네였던 곳을 재개발하면서 임대아파트 비율을

늘리는 대신 용적률을 높힌 아파트라고 합니다.

117, 118, 119동이 임대아파트로 약수하이츠 내 다른 동들과

확연히 건물 관리 상태나 도색이 다른 것을 볼 수 있습니다.

게다가 언덕이 상당한 약수 하이츠내에서도 제일 고지대에 위치해 있다 보니

올라가기가 만만치않았습니다.

동산초등학교가 아파트 뒷편에 위치해있으나 언덕이 꽤 가파르고 엄청난 계단을 올라가야 합니다.

뒤에 응봉근린공원도 잘 조성되어있으나 상당한 언덕입니다.

그래서 약수역과 가까울수록 호가가 높고, 뒤로 갈수록 호가가 낮고 매매 물건이 많이 나와있습니다.

(많게는 1억 넘게까지 차이가 난다고 합니다)

24평 전고점은11.7억, 최저 호가(4층 이상)는 8.2억입니다.(116동)

27평은 전고점은 11억, 최저 호가(4층 이상)는 10.7억입니다.(110동)

24평을 8.2억에 매수하고, 전세입자를 5억에 맞춘다면 3.2억에 매수할 수 있습니다.

(몇 동인지에 따라 전세금이 많이 달라 질 테니 유의해야 합니다.)

27평을 10.7억에 매수하고, 전세입자를 5.7억에 맞춘다면 5억에 매수할 수 있습니다.